[부동산] 경매물건 보고서 (임장 두번째)

 
 
설을 쇠고 왔더니 왜인지 새해버프 받아서 열의가 넘쳤던 지난 1월의 내가 다른 사람처럼 느껴졌다.
 

 
 
< 권리분석 > 

 
 
매각명세서에 나온 임차인은 없다. 
 
특이한 점은 원래 소유주였던 사람이 사망하게 되면서, 채권자인 '한국주택금융공사' 가 대위로 자녀들로 보이는 세 명의 사람들에게 상속을 등기했다. 
 
근저당이 말소기준권리이고 인수되는 권리는 없다. 
 
 
< 임장보고서 작성 >
4단지 세대수 2000여세대, 401동은 4단지 전체에 비해 작은 동으로 9층까지 있고, 평수도 작다. 
전용평수 11평 / 공급평수 17평
경매 최저가 : 4억 640
최근 매매가 : 4억2500 
최근 전세거래가 : 1억7075
최근 월세거래가 : 보증금 3000/월세 60
2023년부터 현재까지 매매 거래가 거의 없고, 전월세 거래는 간혹 있다. 
 
-교통, 시설
노원역 (4호선, 7호선), 중계역 (7호선) 이랑 도보 10분내의 거리
당현천과 중랑천이 근처에 있고, 산책로가 잘 되어 있다. 
백병원이 바로 옆에 있다.
학교가 굉장히 많다. 골라서 다닐 수 있을 정도
 

 
 
 
< 물건지 방문 (벨 눌러보지는 않음) >
복도가 깔끔함 
문 앞에 등기안내문이 많이 부착되어 있음
실거주 흔적은 보이지 않지만 확실히는 알 수 없음 
우편물도 많이 쌓여있음 등기에는 보지 못 했던 인물의 이름으로 공과금우편이 와 있음

 

 
 
< 관리사무소 방문 >
밀린 관리비가 146만원이다. 13개월정도 1년 넘게 밀렸다고 하며, 실거주 하는 사람은 없어보인다고 한다. 

 
 
- 대장아파트인 청구 3단지, 주요거리인 은행사거리 탐방 
오후부터 저녁까지 인구이동량이 많다.
학교와 학원이 많아서 학생들이 많고, 실거주 하는 사람들이 많아서 남녀노소 다양하다. 

 
 
-당현천을 따라 산책하는 사람들이 많다. 

 
 
 
< 낙찰가 선정 >
수익률 계산기를 이용해 낙찰가를 선정해보았다. 
현재 최저가인 4억 640만원으로는 만족스러운 수익을 실현하기 어려워보인다. 
한번 더 유찰이 된 후에 3억중후반대로 참여하면 좋을 것 같다.